T.A.R. Lazio -Latina, Sez. I, n. 337 del 29.05.2017

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Massima

 

Piani seminterrati e loro computabilità a fini urbanistico-edilizi

 

Il piano interrato la cui volumetria non sia computabile va ristretta alla destinazione degli stessi ad usi episodici o meramente complementari, per cui il locale seminterrato adibito ad attività umane di tipo continuativo, con presenza e permanenza di persone, va disciplinato a tutti gli effetti come locale costruito sopra il piano di campagna; e che “la realizzazione di un volume interrato determina inevitabilmente una alterazione dello stato dei luoghi, rilevante oltre che sotto il profilo paesaggistico anche sul piano urbanistico-edilizio, salvo che per le sue caratteristiche non possa essere qualificato come un mero volume tecnico.

Sentenza 


FATTO e DIRITTO

1) Con ricorso notificato il 23 ottobre 2009 e depositato il successivo 3 novembre il sig…………., proprietario di un immobile sito in ........... Via .........., ha impugnato il provvedimento descritto in epigrafe col quale il Capo Settore Urbanistica – Assetto del Territorio del Comune di Sabaudia, richiamati la nota della Procura della Repubblica di Latina n. 7461/2008 del 23.9.2008 con allegata relazione tecnica redatta dal personale dell’Ufficio Tecnico dell’Ente Parco Nazionale del Circeo e il verbale di sequestro preventivo operato in data 12.9.2008, ha ordinato la demolizione e il ripristino delle opere ivi realizzate in assenza di titolo abilitativo e dei nulla osta di cui ai vincoli insistenti sulla zona.

2) In particolare, l’Amministrazione contesta la realizzazione, al di sotto del fabbricato censito in Catasto al foglio n. ..... Mappale n. .... sub. n. ..... di una “unità immobiliare con struttura portante in muratura della superficie di mq 118 circa, avente altezza variabile da ml. 1,80 a ml. 2,30, completamente interrata e ubicata al di sotto dell’area di sedime dell’abitazione pre-esistente, con accesso indipendente dall’esterno, composta da:

a) stanza massaggi di mq 7,60 con annesso bagno di mq. 3,50; b) stanza vogatori di mq 10,20 con annesso bagno di mq 5,00; stanza pluriuso di mq. 70; d) atrio d’ingresso di mq 4,50; e) locale ripostiglio di mq 4,80; f) corridoio di mq 13,00.

Il tutto in assenza di titolo edilizio e dei nulla osta necessari in ragione dell’assoggettamento della zona in argomento ai vincoli di tutela paesaggistica ambientale, Parco Nazionale del Circeo, Zona Protezione Speciale ZPS, Vincolo idrogeologico, Protezione e salvaguardia delle Coste, Opere in prossimità della linea doganale, Opera entro una zona di ml. 30,00 dal pubblico demanio marittimo.

3) A sostegno del gravame, il ricorrente deduce in un unico articolato motivo la insussistenza della violazione di normative urbanistiche e paesaggistiche in ragione della natura di opere interne.

Espone di non avere edificato ex novo una unità immobiliare distinta in stanze ed atrio d’ingresso, come erroneamente indicato nell’ordinanza impugnata ma di essersi limitato a bonificare un locale interrato che esiste da moltissimi anni e nel quale insistevano e insistono tutt’oggi servizi quali le pompe dell’acqua e del riscaldamento nonché la fossa biologica dell’immobile principale.

Pertanto, essendo le opere interne a un locale preesistente totalmente interrato, non può sussistere alcuna violazione della normativa urbanistica poiché non vi è alcuna volumetria realizzata ex novo, né alcuna modifica della natura del locale in quanto non abitabile a causa della sua minima altezza.

Né può ipotizzarsi la violazione di normative paesaggistiche, trattandosi di un opera interrata che non ha modificato l’aspetto esteriore di un edificio preesistente.

4) Con ordinanza n. 1108 del 23 dicembre 2014, la Sezione ha dato atto della interruzione del giudizio a seguito del decesso del difensore del ricorrente.

5) Con atto regolarmente notificato a mezzo servizio postale e depositato il 18 marzo 2015 il ricorrente ha riassunto il giudizio.

6) Con atto depositato il 19 maggio 2015, si è costituito in giudizio il Comune di Sabaudia.

7) All’udienza del 18 maggio 2017 la causa è stata trattenuta in decisione.

8) Il ricorso è infondato.

9) Il ricorrente contesta che il manufatto oggetto dell’intervento sanzionatorio sia qualificabile come una unità immobiliare e sostiene che sia “un locale interrato che esiste da moltissimi anni”.

Per avvalorare tale affermazione allega una perizia giurata redatta in data 30.4.2010 a firma dell’Ing. .........., il quale afferma che già nel 1995, in sede di redazione di domanda di condono per alcuni abusi, aveva constatato l’esistenza di un unico locale interrato per una superficie uguale all’area di sedime della villa soprastante, con all’interno ubicate delle pompe di sollevamento delle acque; precisa di non avere inserito tale locale nella domanda di sanatoria del 1995 poiché lo stesso era totalmente interrato, edificato durante la costruzione della villa e non costituente un volume fiscale.

10) Il Collegio, tuttavia ritiene che la tesi del ricorrente non può essere accolta in quanto, a prescindere dalla dubbia preesistenza del locale interrato in argomento in ragione della mancata inclusione dello stesso nella domanda di condono presentata nel 1995, è incontestabile che su di esso sono stati effettuati, senza autorizzazione, lavori finalizzati alla trasformazione della destinazione d’uso in “abitabile” anche con la realizzazione di due bagni e di un ingresso indipendente.

11) L’area su cui sorgono le opere è classificata dal P.R.G. del Comune di ........ come “Verde Privato Vincolato”, sulla quale l’art. 22 delle N.T.A. consente solamente “opere di restauro e risanamento conservativo e ripristino degli edifici esistenti”, con la precisazione che “nel caso che le aree libere ad essi [edifici] asservite superano la superficie di mq. 1000, è consentito nella parte eccedente un indice di utilizzazione fondiaria non superiore … a 0,01 mc/mq”.

12) E’ evidente, quindi, che la realizzazione di una unità immobiliare della superficie di mq 118 con accesso indipendente dall’esterno composta da tre stanze, due bagni, atrio d’ingresso e locale ripostiglio non è affatto compatibile con la disciplina urbanistica succitata.

Sul punto, la giurisprudenza ha precisato che “il piano interrato la cui volumetria non sia computabile va ristretta alla destinazione degli stessi ad usi episodici o meramente complementari, per cui il locale seminterrato adibito ad attività umane di tipo continuativo, con presenza e permanenza di persone, va disciplinato a tutti gli effetti come locale costruito sopra il piano di campagna” (T.A.R. Lazio Roma sez. I 9 dicembre 2011 n. 9646); e che “la realizzazione di un volume interrato determina inevitabilmente una alterazione dello stato dei luoghi, rilevante oltre che sotto il profilo paesaggistico anche sul piano urbanistico-edilizio, salvo che per le sue caratteristiche non possa essere qualificato come un mero volume tecnico (T.A.R. Liguria sez. I 21 ottobre 2014 n. 1458).

13) Inoltre, è incontestabile che il manufatto, ubicato sulla fascia dunale compresa tra il mare e il Lago di Sabaudia è soggetta a vincoli di inedificabilità particolarmente stringenti, tra i quali quelli posti dal P.T.P. Ambito n. 13, il cui articolo 31 delle NTA vieta gli incrementi edificatori, e dal Piano del Parco, in cui l’area viene classificata in Zona B – Riserve Generali Orientate, per la quale l’art. 27, precisa che in esse “è vietato realizzare nuove opere edilizie e ampliare le costruzioni esistenti”.

14) Il ricorso deve, in conclusione, essere respinto posto che a prescindere dalla preesistenza del locale interrato, i lavori in esso effettuati, con creazione di bagni e ingresso indipendente ne hanno determinato la riconducibilità – in termini di disciplina applicabile – a un locale costruito sopra il piano di campagna, non qualificabile come mero volume tecnico che ha determinato una alterazione dello stato dei luoghi, rilevante oltre che sotto il profilo paesaggistico anche sul piano urbanistico-edilizio.

 

15) Le spese devono essere compensate in ragione dell’assenza di attività difensiva da parte del Comune resistente.

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